Житлова проблема завжди була гострою. Тому придбання власної окремої власності сприймалося як головна мета і один із найкращих способів вкладення грошей. Адже квартира безпечна. Але чи так це насправді?
З орендою нерухомості справа йде дещо інакше. Про це можна прочитати, наприклад, у статті про переваги офісних спільнот. Але в будь-якому випадку питання інвестицій завжди є важливим і актуальним: у що інвестувати, як і т.д.
Спробуємо розібратися, які бувають види і методи інвестування в нерухомість, наскільки це вигідно і з чого почати інвестору-початківцю.
Види нерухомого майна
Нерухомість – це буквально найцінніший актив на планеті. За даними міжнародного агентства нерухомості Savills, загальна вартість нерухомості в усіх країнах світу перевищує 300 трильйонів доларів. Для порівняння: світовий ВВП оцінюється в $85 трильйонів, весь фондовий ринок коштує близько $110 трильйонів, облігацій – $120 трильйонів.
Придбання житла – найочевидніший спосіб інвестування в нерухомість. 80% всіх об’єктів у світі — це житлові приміщення: заміські будинки, квартири, квартири. Решта 20% розподілені між комерційною нерухомістю та землею.
Відповідно, інвестор має на вибір три зони для купівлі: житлові, нежитлові приміщення та ділянки. Всі вони історично подорожчали після інфляції. При цьому падіння цін у кризові періоди рідко досягає 20%, що робить інвестиції в нерухомість відносно безпечними.
Методи інвестування в нерухомість
Існує два основних способи інвестування в нерухомість:
- Здача в оренду. Довгострокова стратегія з доходом: 5% (довгострокова), 7-30% (щодня). Плюс: низький ризик. Мінуси: висока залученість інвестора (трата часу), витрати на ремонт та оздоблення, комунальні послуги, сплата податку на прибуток.
- Перепродаж. Середньострокова стратегія з доходом до 40% за 1-3 роки. Плюс: низька залученість інвесторів. Мінуси: високий ризик, необхідність сплати податку при продажу (якщо об’єкт знаходиться у власності менше 5, а в деяких випадках 3 років).
Кожен із цих методів має кілька типів вкладень, кожен з яких потребує окремого представлення.
Здача в оренду
Інвесторам пропонуються три вигідні способи інвестування:
- Довгострокова оренда. Спосіб приваблює своєю простотою – охочі зняти квартиру знайдуться завжди. Завдання інвестора – знайти сумлінних платоспроможних орендарів, укласти з ними типовий договір і щомісяця отримувати заслужений прибуток. Але потрібно пам’ятати, що знайти хороших орендарів не так просто. Крім того, при довгостроковій оренді покупка квартири окупається дуже повільно: купувати житло для цього в кредит абсолютно безглуздо.
- Оренда подобово. Головне «за» — швидкий спосіб окупити покупку квартири: дохідність може становити до 30-40%. Але така інвестиція — не пасивний заробіток, а реальна робота: вам доведеться чи не щодня підселяти нових орендарів і наводити лад у приміщеннях. Ризик пошкодження меблів і предметів обстановки вище, ніж при довгостроковій оренді.
- Здам бунгало, котедж, заміський будинок. Варіант користується величезним попитом на новорічні та літні канікули. Але в інший час буде тихо. В якості альтернативи часто купують великий приватний будинок і ділять його на дві половини: в одній живуть, а іншу здають відпочиваючим.
Окремо варто відзначити оренду гаража або паркомісця. Шлях 50 на 50: інвестування не потребує великих вкладень, але щоб отримати дійсно хороший дохід, потрібно здавати в оренду кілька гаражів або паркомісць одночасно.
Відмінним варіантом також можна назвати оренду офісних громад («kontorfællesskaber»). Після пандемії багато людей із великою радістю повернулися до своїх офісів і все ще вважають за краще працювати далеко від дому зі зрозумілих причин.
Перепродаж
Є три основні стратегії:
- Купівля квартири на стадії котловану. Ваш прибуток може становити до 30% від середньоринкової вартості житла. Але потрібно довго чекати завершення будівництва, щоб побоюватися його замерзання.
- Перепродаж землі. Схема проста: купують ділянку за вигідною ціною, чекають, поки ціна підніметься, і продають за хороші гроші. Недолік способу один і суттєвий – часом підвищення вартості наділу доводиться чекати роками.
- Купівля житла в жалюгідному стані. Інвестор купує «бабусину квартиру» за низькою ціною і вкладає кошти в ремонт, після чого перепродає гарнішу кімнату вдвічі дорожче. Цей спосіб має свої недоліки – пошук дешевої нерухомості та її ремонт вимагає як часу, так і відповідних навичок.
Основна схема перепродажу нерухомості виглядає просто: «Купи дешево – встигни продати дорожче».
Як і скільки
Стратегію інвестування в нерухомість можна представити покроковим алгоритмом:
- Визначте ступінь своєї фінансової спроможності: точну суму, яку ви готові вкласти.
- Вкажіть (виходячи з наявних заощаджень), у який тип нерухомості ви хочете інвестувати.
- Проведіть аналіз ринку нерухомості – це відразу дасть уявлення про вигідні пропозиції, розмір майбутньої угоди та окупність інвестицій.
- Виберіть конкретний об’єкт: тип, розташування, призначення, інфраструктура, привабливість для орендарів і покупців.
- Купити нерухомість. Інвесторам-початківцям на цьому етапі потрібна допомога професійного юриста або ріелтора, який зможе гарантувати безпеку угоди.
- Отримання прибутку: найпоширенішими способами є оренда та перепродаж. Пам’ятайте, що при останньому способі вам доведеться заплатити ПДФО.
Скільки можна заробити на інвестуванні в нерухомість і на який термін?
- Повторний продаж квартири, придбаної на етапі будівництва: рентабельність – 8-25% (середні показники – 10-12%), терміни – 1-3 роки (в залежності від забудовника).
- Довгострокова оренда: дохідність – 4-5%, терміни – 5-10 років.
- Оренда подобово: рентабельність – 7-30%, терміни – 3-5 років.
- ІФи оренди нерухомості: 8-12% річних.
- Пам’ятайте, що якісний ремонт збільшує вартість нерухомості мінімум на 15-20%.
Нерухомість – це придбання, яке не буде зайвим. Придбаний будинок, квартиру або офісне приміщення завжди можна використовувати в особистих цілях.