Багато було написано для інвесторів-початківців, які хочуть потрапити в комерційну нерухомість, але тонкощі розширення оповиті таємницею. Придбати свою першу нерухомість – це захоплююче, але коли ви знайшли свою опору, ви можете виявити, що шукаєте більше можливостей – і не зовсім впевнені, як їх реалізувати.
Хоча жоден посібник не може розповісти вам усе, що вам потрібно знати про те, коли і як розширювати свій бізнес, оскільки особиста ситуація кожного інвестора різна, деякі ключові міркування є майже універсальними для всіх тих, хто хоче отримувати постійний прибуток від оренди та лізингу.
Не розширюйте надто швидко
Легко впасти в сп’яніння від захоплення купівлею нової нерухомості, що змушує вас відчути, що ви можете захопити світ і стати магнатом нерухомості. Хоча комерційна нерухомість є формою інвестування, якщо ви будете орендодавцем, це набагато практичніше, ніж такі речі, як торгівля акціями чи криптовалютними активами: це більше, ніж просто підписувати документи та спостерігати за рентабельністю інвестицій. Ремонт, пошук орендарів і загальне технічне обслуговування є вирішальними витратами, які забирають час і енергію у вашої первісної власності.
Подумайте про це як про корпорацію, яка відкриває нову франшизу, оскільки це правда; ви додаєте нове місцезнаходження до свого профілю з усіма супутніми витратами та міркуваннями.
Лише тоді, коли ви відчуєте, що краще розумієте бізнес і маєте здорові заощадження від початкових інвестицій, настав час розглянути нове доповнення до вашого портфоліо.
Розгляньте нові варіанти позик
Коли ви купували свою першу нерухомість, ви, ймовірно, скористалися для цього звичайним кредитом або позикою малого бізнесу, але вони не обов’язково є найвигіднішими для комерційної нерухомості. Існує тривалий процес оформлення документів і пильний контроль за вашими фінансами, що ускладнює отримання схвалення. Хоча це не проблема для тих, хто працює в інших галузях, таких як пекарня, іпотечні ставки швидко коливаються, і тривале очікування може призвести до того, що ви втратите найнижчий відсоток, який тільки можете знайти.
Спеціально розроблені продукти, призначені виключно для інвесторів у нерухомість, пропонуються тим, хто довів свою здатність керувати витратами бізнесу; сюди входять кредити за коефіцієнтом покриття боргу (DSCR), які покладаються на потенціал прибутку від власності, а не на ваш власний фінансовий профіль. Це більш вигідно для інвесторів у нерухомість, оскільки вони вимагають набагато менше дослідження вашого власного співвідношення боргу та доходу; зазвичай потрібно лише надати свій кредитний рейтинг, а решта документації використовується для розрахунку прибутку, який принесе будівля.
Завдяки цьому вам доведеться шукати найкращого кредитора для вашої зони обслуговування. Наприклад, якщо ви хочете отримати кредит DSCR у штаті Теннессі, знайдіть компанію, яка добре знайома з ринком і має законне право працювати в цьому регіоні.
Розгляньте можливість найняти нових членів команди
Багато людей вважають, що інвестори в нерухомість працюють поодинці, що може бути правдою для тих, хто купує REITs або акції власності, але тим, хто купує фізичні будівлі та орендує їх, зазвичай потрібна додаткова підтримка.
Коли у вас буде більше ніж кілька локацій, робоче навантаження може стати неймовірно великим: дослідження ринку, подання та ведення документів, зв’язок з менеджерами нерухомості, залучення орендарів і управління податками можуть стати дуже складними та дуже швидкими. Ось чому, коли у вас є кілька об’єктів нерухомості, вам слід найняти кількох членів команди, щоб забезпечити належний догляд за всіма об’єктами, і ви точно знаєте, коли вдарити за наступною можливістю. Секретар, принаймні, може бути неоціненним для зайнятого забудовника, який постійно шукає більше нерухомості.
Не покладайтеся лише на нерухомість
Нерухомість є неймовірно гідною інвестицією, але нещодавня пандемія довела, що вона не завжди надійна. Великі економічні потрясіння можуть призвести до втрати прибутку, особливо для офісних будівель і роздрібної торгівлі; Ваші орендарі можуть відмовитися або вибрати переїзд на більш дешевий ринок, залишивши вас із порожньою будівлею, яку ви не знаєте, як заповнити.
Інвестори в нерухомість повинні мати велику кількість місць, але також повинні захистити свій портфель від рецесії шляхом диверсифікації. Купуйте облігації та компакт-диски, якими ви зможете скористатися пізніше, інвестуйте в інші сектори та стежте за ф’ючерсами, щоб про вас завжди піклувалися. Ви повинні присвятити частину свого прибутку іншим інвестиціям, оскільки це дозволить вам відкупитися, якщо виникнуть будь-які проблеми з вашим основним підприємством, допомагаючи зменшити потенціал дефолту та викупу.
Коли ажіотаж від першої покупки пройде, настав час подумати наперед і скласти надійний план розширення. На додаток до пошуку перспективної нерухомості, спробуйте оптимізувати свій інвестиційний процес за допомогою спеціальних іпотечних продуктів, залишаючи деякі осторонь, щоб підстрахувати свої ставки. Перш за все, будьте відкритими до навчання та пам’ятайте, що шлях до того, щоб стати зірковим інвестором у нерухомість, потребує терпіння, практики та пристрасті.