Многое было написано для начинающих инвесторов, желающих войти в коммерческую недвижимость, но тонкости расширения окутаны тайной. Покупка первой недвижимости — это волнительно, но как только вы обретете опору, вы можете обнаружить, что ищете больше возможностей — и не совсем уверены, как их достичь.
Хотя ни одно руководство не может рассказать вам все, что вам нужно знать о том, когда и как расширять свой бизнес, поскольку личная ситуация каждого инвестора индивидуальна, некоторые ключевые соображения являются практически универсальными для всех, кто хочет получать стабильную прибыль от сдачи в аренду и лизинг.
Не расширяйтесь слишком быстро
Легко опьянеть от волнения при покупке новой недвижимости, когда вы чувствуете, что можете покорить мир и стать магнатом недвижимости. Хотя коммерческая недвижимость является формой инвестиций, она гораздо более практична, чем такие вещи, как торговля акциями или криптоактивы, если вы будете арендодателем: это больше, чем просто подписание документов и отслеживание рентабельности инвестиций. Ремонт, поиск арендаторов и общее обслуживание являются важными расходами, и они отнимают как время, так и энергию у вашей первоначальной собственности.
Подумайте об этом как о корпорации, открывающей новую франшизу, поскольку это действительно так: вы добавляете новое местоположение в свой профиль со всеми сопутствующими расходами и соображениями.
Только когда вы почувствуете, что лучше понимаете бизнес и имеете существенную экономию от первоначальных инвестиций, настанет время рассмотреть возможность пополнения вашего портфеля.
Рассмотрите новые варианты кредитования
Когда вы покупали свою первую недвижимость, вы, скорее всего, использовали обычный кредит или кредит Управления малого бизнеса, но они не обязательно самые выгодные для коммерческой недвижимости. Существует длительный процесс оформления документов и пристальное наблюдение за вашими финансами, что затрудняет одобрение. Хотя это не проблема для тех, кто работает в других отраслях, таких как пекарня, ставки по ипотеке быстро колеблются, и долгое ожидание может привести к тому, что вы упустите самые низкие проценты, которые только сможете найти.
Специально разработанные продукты, предназначенные исключительно для инвесторов в недвижимость, предлагаются тем, кто доказал свою способность управлять расходами бизнеса; это включает в себя кредиты Debt Service Coverage Ratio (DSCR), которые полагаются на доходный потенциал недвижимости, а не на ваш собственный финансовый профиль. Они более выгодны для инвесторов в недвижимость, поскольку требуют гораздо меньшего изучения вашего собственного соотношения долга к доходу; обычно вам нужно предоставить только свой кредитный рейтинг, а остальная документация используется для расчета того, какую прибыль принесет здание.
С ними вам нужно будет поискать лучшего кредитора для вашей конкретной зоны обслуживания. Например, если вы хотите получить кредит DSCR в Теннесси, найдите компанию, которая хорошо знакома с рынком и имеет законное право работать в этой области.
Рассмотрите возможность найма новых членов команды
Многие полагают, что инвесторы в недвижимость работают в одиночку, что может быть верно для тех, кто покупает инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или акции объектов недвижимости, но тем, кто покупает физические здания и сдает их в аренду, обычно требуется больше поддержки.
Как только у вас будет больше, чем несколько локаций, рабочая нагрузка может быть невероятно тяжелой: исследование рынка, подача и ведение документации, взаимодействие с управляющими недвижимостью, привлечение арендаторов и управление налогами могут стать очень сложными, очень быстро. Вот почему, как только у вас будет несколько объектов недвижимости, вам следует подумать о найме нескольких членов команды, чтобы гарантировать, что все ваши объекты будут хорошо ухожены, и вы будете знать, когда следует нанести удар для своей следующей возможности. Секретарь, по крайней мере, может быть бесценным для занятого застройщика недвижимости, который всегда ищет больше недвижимости.
Не полагайтесь только на недвижимость
Недвижимость — невероятно стоящая инвестиция, но недавняя пандемия доказала, что она не всегда надежна. Крупные экономические потрясения могут привести к потере дохода, особенно для офисных зданий и розничной торговли; ваши арендаторы могут свернуть бизнес или решить переехать на более дешевый рынок, оставив вас с пустым зданием, которое вы не знаете, как заполнить.
Инвесторы в недвижимость должны иметь большой выбор мест, но также должны защитить свой портфель от рецессии посредством диверсификации. Покупайте облигации и CD, которые вы сможете использовать позже, инвестируйте в другие секторы и следите за фьючерсами, чтобы быть уверенными, что о вас всегда позаботятся. Вы должны направить часть своей прибыли на другие инвестиции, так как это позволит вам откупиться, если возникнут какие-либо проблемы с вашим основным предприятием, помогая снизить вероятность дефолта и конфискации имущества.
Как только спешка от первой покупки утихнет, пора подумать о будущем и составить надежный план расширения. В дополнение к поиску перспективных объектов недвижимости, постарайтесь оптимизировать процесс инвестирования с помощью специальных ипотечных продуктов, оставив немного в стороне, чтобы подстраховаться. Прежде всего, будьте открыты для обучения и помните, что путь к тому, чтобы стать звездным инвестором в недвижимость, требует терпения, практики и страсти.