Жилищный вопрос всегда стоял остро. Поэтому приобретение собственной отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это безопасно. Но так ли это на самом деле?
Несколько иначе обстоит дело с арендой недвижимости. Об этом можно прочитать, например, в статье о преимуществах офисных сообществ. Но в любом случае вопрос инвестиций всегда важен и актуален: во что вкладывать, как и т. д.
Давайте попробуем разобраться, какие существуют виды и способы инвестирования в недвижимость, насколько это прибыльно и с чего начать начинающему инвестору.
Типы недвижимости
Недвижимость — буквально самый ценный актив на планете. По данным международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов недвижимости во всех странах мира превышает $300 трлн. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в $85 трлн, весь фондовый рынок стоит около $110 трлн, облигации — $120 трлн.
Покупка дома — самый очевидный способ инвестирования в недвижимость. 80% всех объектов в мире — это жилые помещения: загородные дома, квартиры и апартаменты. Остальные 20% делятся между коммерческой недвижимостью и землей.
Соответственно, у инвестора есть выбор из трех направлений для покупки: жилые, нежилые помещения и земельные участки. Все они исторически дорожают вслед за инфляцией. При этом падение цен в периоды кризисов редко достигает 20%, что делает инвестиции в недвижимость относительно безопасными.
Методы инвестирования в недвижимость
Существует два основных способа инвестирования в недвижимость:
- Сдача в аренду. Долгосрочная стратегия с доходом: 5% (долгосрочно), 7-30% (ежедневно). Плюсы: низкий риск. Минусы: высокая вовлеченность инвестора (трата времени), расходы на ремонт и отделку, коммунальные услуги, уплата налога на прибыль.
- Перепродажа. Среднесрочная стратегия с доходностью до 40% за 1-3 года. Плюсы: низкая вовлеченность инвестора. Минусы: высокий риск, необходимость платить налог при продаже (если объект находится в собственности менее 5, а в некоторых случаях и 3 лет).
Каждый из этих методов имеет несколько типов вложений, каждое из которых требует отдельного представления.
Сдача в аренду
Инвесторам предлагается три выгодных способа инвестирования:
- Долгосрочная аренда. Метод привлекает своей простотой — желающие снять квартиру найдутся всегда. Задача инвестора — найти добросовестных платежеспособных арендаторов, заключить с ними типовой договор и получать заслуженную прибыль ежемесячно. Но нужно помнить, что найти хороших арендаторов не так-то просто. К тому же при долгосрочной аренде покупка квартиры окупается очень медленно: приобретать жилье для этих целей в кредит совершенно бессмысленно.
- Посуточная аренда. Главное «за» — быстрый способ окупить покупку квартиры: доходность может составить до 30–40%. Но такая инвестиция — не пассивный доход, а реальная работа: придется чуть ли не каждый день заселять новых жильцов и приводить помещение в порядок. Риск порчи мебели и предметов интерьера выше, чем при долгосрочной аренде.
- Арендуйте бунгало, коттедж или загородный дом. Вариант пользуется огромным спросом на Новый год и летние каникулы. Но в остальное время здесь будет тихо. В качестве альтернативы часто покупают большой частный дом и делят его на две половины: в одной живут сами, а другую сдают отдыхающим.
Отдельно стоит упомянуть сдачу в аренду гаража или парковочного места. Это способ 50 на 50: инвестирование не требует больших вложений, но для получения действительно хорошего дохода нужно сдавать в аренду несколько гаражей или парковочных мест одновременно.
Отличным вариантом можно назвать также аренду офисных помещений («kontorfællesskaber»). После пандемии многие люди с большой радостью вернулись в свои офисы и по-прежнему предпочитают работать вдали от дома по понятным причинам.
Перепродажа
Существует три основные стратегии:
- Покупка квартиры на этапе котлована. Ваша прибыль может составить до 30% от средней рыночной стоимости жилья. Но нужно долго ждать завершения строительства, чтобы опасаться его заморозки.
- Перепродажа земли. Схема проста: участок покупают по бросовой цене, ждут, когда цена вырастет, и продают за хорошие деньги. Недостаток метода один и существенный — иногда приходится годами ждать повышения стоимости надела.
- Покупка дома в плачевном состоянии. Инвестор покупает «бабушкину квартиру» по низкой цене и вкладывает деньги в ремонт, после чего перепродает более красивую комнату в два раза дороже. У этого метода есть свои недостатки — поиск дешевой недвижимости и ее ремонт требуют и времени, и соответствующих навыков.
Основная схема перепродажи недвижимости выглядит просто: «Купи дешево — успей продать дорого».
Как и сколько
Стратегию инвестирования в недвижимость можно представить в виде пошагового алгоритма:
- Определите степень своих финансовых возможностей: точную сумму, которую вы готовы инвестировать.
- Укажите (исходя из имеющихся сбережений), в какой тип недвижимости вы хотите инвестировать.
- Проведите анализ рынка недвижимости — это сразу даст представление о выгодных предложениях, размере будущей сделки и окупаемости инвестиций.
- Выберите конкретный объект: тип, местоположение, назначение, инфраструктура, привлекательность для арендаторов и покупателей.
- Купить недвижимость. Начинающим инвесторам на этом этапе понадобится помощь профессионального юриста или риелтора, который может гарантировать безопасность сделки.
- Получайте прибыль: Сдача в аренду и перепродажа являются одними из самых распространенных способов. Помните, что при использовании последнего метода вам придется платить подоходный налог.
Сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость, и как долго?
- Перепродажа квартиры, купленной на этапе строительства: доходность – 8–25% (средние показатели – 10–12%), сроки – 1–3 года (в зависимости от застройщика).
- Долгосрочная аренда: доходность – 4–5%, сроки – 5–10 лет.
- Аренда посуточно: доходность – 7-30%, сроки – 3-5 лет.
- Паевые инвестиционные фонды арендной недвижимости: 8–12% годовых.
- Помните, что хороший ремонт увеличивает стоимость недвижимости как минимум на 15–20%.
Недвижимость – приобретение, которое не будет лишним. Купленный дом, квартиру или офисное помещение всегда можно использовать в личных целях.